聂梅生谈房地产:有“危”更有“机”

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发表于 2019-11-7 19:13:58 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
聂梅生谈房地产:有“危”更有“机”

来源:中国网

  11月1日,由中国互联网新闻中心、中国网、中国网地产、全联房地产商会联合举办的“第五届中国城市镇运营商大会”上,全联房地产商会创会会长聂梅生发表了“2019房地产未来已来”的主题演讲,并在演讲结束后接受了中国网地产的专访。她表示,房地产有危更有机,临界点之后,就要翻篇,翻篇以后,房地产会以新的形式出现。数字化社区是下一个风口,近水楼台先得月的是房企。

  房地产的危和机

  今年注定是不寻常的一年。在这一年里,世界正面临百年未有的大变局。世界经济整体下滑,贸易战促成多元化格局形成,大国间战略军事竞争加剧。

  作为中国经济重要的一环,房地产投资占比依旧大。今年前三季度数据显示,房地产对GDP依旧是正拉动,房地产净利润的增长率为16.4%。

  尽管有数据在上升,但房地产有它危的一面。投资下降、资产负债率提高、企业崩不住等等,房地产正面临着前所未有的挑战。“这主要体现在投资的下降、土地急剧的负增长,以及企业资产负债率的急剧上升”,聂梅生认为,四季度房地产投资将会下降。

  2019年是房地产的一个临界点。聂梅生说,尽管称之为一个临界点,但并不等于翻过临界点,房地产就一定要下滑,一定要崩盘。临界点之后,就要翻篇,翻篇以后,房地产会以新的形式出现。

  硬币有正反面,房地产有危也有机。今年不仅是共和国70年,也是数字化元年。当传统观念被数字重新定义,当数字货币概念出世,如风起云涌般,“一切有关于数字相关的新兴事物,如如数字城市、数字产业、数字社区都应运而生,这必定会引起中国甚至全球政治、经济、生活的变化”,聂梅生坦言。

  值此数字化元年之际,房地产翻篇过后的新形式,主要体现在四个方面:“一、从棚改、租赁市场到老旧小区改造等,跟城市运营有很大关系,都是房住不炒;二、银根肯定不会放松,因为要保证经济转型;三、地根,土地财政的没落和土地资源的释放同时并举;四、税收,新的税制当中,个人C端的权重加强,B端减税”,聂梅生说。

  房地产怎么翻篇?

  那么,有危又有机之中,房地产该如何翻篇?聂梅生给出了答案。

  首当其冲的是投资转消费。在此之前,在投资方面,很多房企从GDP层面考虑较多,现在考虑更多的是美好生活指数,以及国民幸福指数。转到美好生活,转到城市运营,最终的指数需要重新架构。

  其二、增量转存量。将房地产的销售额、销售面积转到存量资产的价值,充分挖掘出来,并最终运营起来。其三、开发转服务。从短期开发转长期持有的运营服务。

  这其中颇为重要的是产业融合。聂梅生认为,房地产如果不能建立起一个和其它产业很好融合的观念,是翻不了篇的,将依旧是原来的态势。

  实际上,在现在的产城融合中,常住人口有8亿多,城镇化率达到60%,存量住房有300亿平方米,存量资产大概300-400万亿的市值。

  存量显然是待挖掘的金矿。然而,存量资产如何盘活?“这与城市运营有关,与科技有关。将城市运营和科技结合起来。也就是,科技不仅与房地产融合,还可与产品、产业融合”,聂梅生认为。

  因为,自2007年到2019年,移动互联网时代是人+人,从今年开始,2019年到2031年,这十年的迭代是物物互联,是场景+场景的物物互联。据此,“数字产业和房地产的融合势在必行”,聂梅生再次强调。

  她指出,产业融合基本产生在开发端和存量资产端。2020年,只要产业很好地融合,存量端的数字化,以及开发建设端的数字化,将会实现重大突破。

  近水楼台的是房企

  5G支持下的物联网,在开发建设端的融合,是提升产业升级的重要机遇。“就是你能够想清楚在5G支持下的物联网,开发建设端如何给它赋能,比如AI技术。AI技术改变了制造业,也会改变建造业”,聂梅生认为。

  住宅产业化实现了新的突破。随着劳动力的稀缺和紧张,不仅是制造业,建造业也在寻求突破口,一些房企如碧桂园纷纷研发施工机器人砌砖、抹灰;远大筑工抓住多年徘徊不前的住宅产业化,实现了车间的数字化,每个车间都有个二维码。“未来,随着整个数字产业的发展,整个房地产的施工、建造业,将会和AI技术强力结合”,聂梅生断言。

  在过去20年,绿色建筑、健康住宅等,始终没有赋能全行业,但在新数字化的思维方式、物联网,甚至区块链的相互结合下,房地产最终势必和数字化、智慧化相结合,并不断升级,向社会普及、普惠。

  从存量数字端来看,具有流量思维的互联网企业,与拥有管理思维的物业管理企业,难免有一场正面PK。为什么物业管理企业干不过美团们?事实上,“数字社区的出发点和终极目标一定是C端客户,就是物又见人,人人相联、物物相联、人物相联”,聂梅生认为。

  数字社区成为存量资产端异军突起的抓手,也可称之为存量资产端的数字化。聂梅生指出,很多互联网企业将数字社区当成一个风口,但近水楼台先得月的却是房企,他们不仅掌握着社区,还手持着物业管理。

  那么,数字社区的方案和步骤是什么?聂梅生认为,先在社区进行各种各样的实景示范、试点。这些数字化社区方案之中,有基于大数据思维的,有基于互联网思维的,有基于数字货币的,也有基于区块链思维的,也有基于原来的BIM系统、CIM系统、小区硬件、刷脸等等。将这些实例总结好,再建立开放互联互通的数字社区的云平台,开放试点,建设必要的标准,最后推广应用。


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